決裁文書に関する調査について/決裁文書の書き換えの状況/3 売払決議書「普通財産売払決議書」

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3.売払決議書「普通財産売払決議書」(平成28年6月14日)

書き換え前 書き換え後
調   書
1.事案の概要

 大阪航空局より処分依頼を受けた下記2の財産(以下「本件土地」という。)については、学校法人森友学園(以下、「学園」という。)から、私立小学校敷地として8年程度貸付けを受けた後に買受けたいとの申し出を受けて、対応を検討した結果、本省理財局承認を得て、国有財産近畿地方審議会の答申を得た上で、平成27年5月に学園と売払いを前提とした貸付等契約(10年間の事業用定期借地契約及び売買予約契約)を行っている。
 今般、学園から早期に本件土地を買受けたいとの要請を受けて、価格等について協議した結果、学園を買受けることで合意したため、本件土地の売払いを行うと共に事業用定期借地契約等を合意解除するものである。

2.財産の概要
所 在 地: 豊中市野田町1501番
区分・数量: 土地・8,770.43㎡
沿   革: 昭和53年11月15日売買により取得

(平成17年10月5日 土地区画整理事業による換地処分)

会 計 名: 自動車安全特別会計 空港整備勘定
処分依頼部局: 大阪航空局
貸付契約日: 平成27年5月29日 10年間の事業用定期借地契約締結

(平成27年6月8日 同内容を学園と公正証書により取り交わし)

3.学園の事業計画
利 用 計 画: 私立小学校新設(学校名:瑞穂の國記念小學院)
施設整備時期等: 平成27年5月~平成29年3月(校舎等建設)

平成29年4月開校予定
※ 貸付契約当初は平成28年4月開校予定としていたが、工期の問題等から開校を1年延期した経緯がある(用途指定の指定期日を1年延長)

4.貸付契約までの経緯

(1)本財産は、大阪航空局が、大阪国際空港周辺における航空機騒音対策の一環として、建物等を移転補償した上で買収した財産であるが、騒音区域が縮小されたことにより保有を続ける必要がなくなったため、平成25年4月30日付で大阪航空局が当局に時価売払いによる処分依頼を提出。

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調   書
1.事案の概要

 大阪航空局より処分依頼を受けた下記2の財産(以下「本件土地」という。)については、学校法人森友学園(以下、「学園」という。)から、私立小学校敷地として8年程度貸付けを受けた後に買受けたいとの申し出を受けて、対応を検討した結果、本省理財局承認を得て、国有財産近畿地方審議会の答申を得た上で、平成27年5月に学園と売払いを前提とした貸付等契約(10年間の事業用定期借地契約及び売買予約契約)を行っている。
 今般、学園から早期に本件土地を買受けたいとの申し出があり、売払申請書の提出があったことから、本件土地の売払いを行うと共に事業用定期借地契約等を合意解除するものである。

2.財産の概要
所 在 地: 豊中市野田町1501番
区分・数量: 土地・8,770.43㎡
沿   革: 昭和53年11月15日売買により取得

(平成17年10月5日 土地区画整理事業による換地処分)

会 計 名: 自動車安全特別会計 空港整備勘定
処分依頼部局: 大阪航空局
貸付契約日: 平成27年5月29日 10年間の事業用定期借地契約締結

(平成27年6月8日 同内容を学園と公正証書により取り交わし)

3.学園の事業計画
利 用 計 画: 私立小学校新設(学校名:瑞穂の國記念小學院)
施設整備時期等: 平成27年5月~平成29年3月(校舎等建設)

平成29年4月開校予定
※ 貸付契約当初は平成28年4月開校予定としていたが、工期の問題等から開校を1年延期した経緯がある(用途指定の指定期日を1年延長)

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書き換え前 書き換え後

(2)当局が平成25年6月3日から公的取得要望を募ったところ、学園から小学校敷地として取得要望が出されたが、学園は、土地をすぐ購入するのではなく、學校経営が安定するまでの8年間程度借り受けて、その後に購入したいと当局及び大阪航空局に要請した。

(3)学園からの要請について、大阪航空局の考えを確認したところ、大阪航空局は、至急に本財産を売払わなければならない状況にないため、一定期間貸付けた後に売払うことは問題ないとの回答を得た。
 また、本省理財局に相談したところ、本事業計画は私立小学校の新設であり事業の公共性があること、財産を所管する大阪航空局も一定期間貸付けた後の売払いでも問題ないと回答していることを踏まえると、学園の要請に応じざるを得ないとの結論になり、貸付けについて検討することとした。

(4)本省理財局とも調整の上、貸付後の借地権発生のリスクを回避し、借地期間内に確実な売払いが担保できるよう以下の措置により処理することとした。

① 事業用定期借地契約を締結
 一定期間をもって確実に契約期間を終了させ、将来的な売払いを確実に担保する。事業用定期借地の設定期間は、借地借家法第23条により10年以上50年未満と定められており、相手方計画の8年とすることはできないため、契約期間は、事業用定期借地の最短期間である10年とする。

② 売買予定契約を締結
 事業用定期借地契約の締結のほか、確実に売払いを履行するための方策として、あらかじめ売払い時期を定めた売買予約契約を貸付契約と同時に締結することにより、事業用定期借地契約満了(10年後)までの売払いを約定させる。

(5)上記(4)による貸付処理は、特例的な内容となることから、平成13年3月30日付財理第1308号「普通財産貸付事務処理要領」貸付通達 記の第1節の第11の1に基づく理財局長の承認を得て処理を行うこととし、平成27年4月30日付財理第2109号「普通財産の貸付けに係る特例処理について」により理財局長承認を得ている。

(6)本件売払いを前提とした貸付けについては、平成27年2月10日開催の国有財産近畿地方審議会に諮問の上、処理適当の答申を受けている。

(7)これらの手続きを踏まえて、平成27年5月29日に学園と国有財産有償貸付契約(事業用定期借地契約)及び国有財産売買予約契約を締結。定期借地契約は公正証書による取り交わしが必要となるため、平成27年6月8日に学園と国有財産有償貸付契約の内容を公正証書により取り交わした。

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書き換え前 書き換え後
5.本件売払いに至る経緯について

(1)大阪航空局が行った事前調査により、本地には土壌汚染及びコンクリートガラ等の地下埋設物の存在が判明しており、国は、これらの状況を学園に説明し、関係資料を交付した上で貸付契約及び売買予約契約を締結している。
 学園が校舎建設工事に着手したところ、平成28年3月に、国が事前に学園に交付した資料では想定し得ないレベルの生活ゴミ等の地下埋設物が発見された。

(2)学園の代理人弁護士からは、本地は小学校を運営するという目的を達成できない土地であるとして、小学校建設の工期が遅延しないよう国による即座のゴミ撤去が要請されたが、大阪航空局は予算が確保できていない等の理由から即座の対応は困難である旨を学園に回答した。

(3)これを受けて学園の代理人弁護士から、本来は国に対して損害賠償請求を行うべきものと考えているが、現実的な問題解決策として早期の土地買受けによる処理案が提案された。具体的には、国が本地の現状を踏まえた鑑定評価による売払価格を示し、学園は、その金額が納得できれば本地に関する今後の損害賠償等を行わないとする条件で売買契約を締結するという提案であった。

(4)学園の提案に応じなかった場合、損害賠償に発展すると共に小学校建設の中止による更なる問題発生の可能性があることも含めて、当局及び大阪航空局にて処理方針を検討した結果、学園の提案に応じて鑑定評価を行い価格提示を行うこととしたものである。
 なお、国と学園から締結している定期借地契約は、学園は借地期間内のいつでも本件土地を国から買受けることができると規定している。

6.価格決定及び契約方法について

(1)今回の鑑定評価に当たっては、大阪航空局から地下埋設物撤去概算額等を反映願いたいとする依頼文書「不動産鑑定評価について(依頼)」(平成28年4月14日付阪空補第17号 別添参照)の提出を受けており、大阪航空局からの依頼に基づき本地の現状を踏まえた評価を行うものとした。

(2)これを踏まえて、平成28年4月1日を価格時点として平成28年4月15日近財統-1第442号により不動産鑑定士に鑑定評価の発注を行った(不動産鑑定士は上記(1)航空局依頼文書を交付した上で評価依頼を行っている)。

(3)不動産鑑定士から不動産鑑定評価書の提出を受けて、当局首席国有財産鑑定官の

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4.本件売払いに至る経緯について

(1)大阪航空局が行った事前調査により、本地には土壌汚染及びコンクリートガラ等の地下埋設物の存在が判明しており、国は、これらの状況を学園に説明し、関係資料を交付した上で貸付契約及び売買予約契約を締結している。
 学園が校舎建設工事に着手したところ、平成28年3月に、国が事前に学園に交付した資料では想定し得ないレベルの生活ゴミ等の地下埋設物が発見された。

(2)その後、同年3月に、森友学園から、早期に學校を整備し開校するために、埋設物の撤去及び建設工事等を実施する必要があり、国有地を購入したい旨の要請があったものである。











5.価格決定及び契約方法について

(1)今回の鑑定評価に当たっては、大阪航空局から地下埋設物撤去概算額等を反映願いたいとする依頼文書「不動産鑑定評価について(依頼)」(平成28年4月14日付阪空補第17号)の提出を受けており、大阪航空局からの依頼に基づき本地の現状を踏まえた評価を行うものとした。

(2)これを踏まえて、平成28年4月22日近財統-1第442号により不動産鑑定士に鑑定評価の発注を行った(不動産鑑定士は上記(1)航空局依頼文書を交付した上で評価依頼を行っている)。

(3)不動産鑑定士から不動産鑑定評価書の提出を受けて、当局首席国有財産鑑定官の

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書き換え前 書き換え後

審査を踏まえて、予定価格を134,000,000円と決定した。

(4)未利用地を公共団体等に随意契約を行う場合、近畿財務局は相手方と見積り合わせを行って売却価格を決定しているが、本件は定期借地による貸付中の財産であるため、相手方への価格通知が可能なものである。平成28年6月1日に学園に価格通知(口頭)を行った結果、学園から買受ける意思表示がなされた。

(5)学校法人に対して売払いを行う場合、国有財産特別措置法第11条第1項ただし書の規定により、10年以内(売買代金1億2,000万円以上の場合)の延納によることが可能。学園は、今回の売払いに際して、学校法人として借入金を抑える必要があるとして、延納による買受けを希望したことから、本財産を担保に供して10年間の延納による売買契約を行うこととしたものである(別添 延納調書参照)。

7.売買契約について
(1)契約の概要
契約相手方 学校法人森友学園
利用計画 小学校敷地
契約方式 随意契約
根拠法令
  • 会計法第29条の3第5項
  • 予算決済及び会計令第99条第21号
  • 平成13年10月29日付財理第3660号「財務省所管一般会計所属普通財産の管理及び処分を行う場合において指名競争に付し又は随意契約によることについての財務大臣との包括協議について」通達別紙1の第1の(ニ)1(1)
用途指定 指定用途:小学校敷地

指定期日:平成29年3月31日
指定期間:売買契約日から10年間

契約書特約条項 下記(3)のとおり
支払方法 延納契約(期間10年)
  • 国有財産法特別措置法第11条第1項第1号

※ 本件財産は、自動車安全特別会計所属財産であるため、平成23年6月27日付財理第3022号「各省各庁所管特別会計所属普通財産の処分等に係る事務取扱要領について」通達 記の第3の4に基づき、各省各庁の長が行う随意契約を行う場合等の財務大臣との協議は、協議が整っているものとして財務省普通財産の処理に準じた取扱いができるものである。

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審査を踏まえて、予定価格を134,000,000円と決定した。

(4)未利用地を公共団体等に随意契約を行う場合、近畿財務局は相手方と見積り合わせを行って売却価格を決定しているが、本地については、学園において地下埋設物の撤去費用を積算することが困難であると考えられたことから、平成28年6月1日に学園に価格提示を行った結果、学園から買受ける意思表示がなされた。

(5)学校法人に対して売払いを行う場合、国有財産特別措置法第11条第1項ただし書の規定により、10年以内の延納によることが可能。学園は、今回の売払いに際して、学校法人として借入金を抑える必要があるとして、延納による買受けを希望したことから、本財産を担保に供して10年間の延納による売買契約を行うこととしたものである(別添 延納調書参照)。

6.売買契約について
(1)契約の概要
契約相手方 学校法人森友学園
利用計画 小学校敷地
契約方式 随意契約
根拠法令
  • 会計法第29条の3第5項
  • 予算決済及び会計令第99条第21号
  • 平成13年10月29日付財理第3660号「財務省所管一般会計所属普通財産の管理及び処分を行う場合において指名競争に付し又は随意契約によることについての財務大臣との包括協議について」通達別紙1の第1の(ニ)1(1)
用途指定 指定用途:小学校敷地

指定期日:平成29年3月31日
指定期間:売買契約日から10年間

契約書特約条項 下記(3)のとおり
支払方法 延納契約(期間10年)
  • 国有財産法特別措置法第11条第1項第1号

※ 本件財産は、自動車安全特別会計所属財産であるため、平成23年6月27日付財理第3022号「各省各庁所管特別会計所属普通財産の処分等に係る事務取扱要領について」通達 記の第3の4に基づき、各省各庁の長が行う随意契約を行う場合等の財務大臣との協議は、協議が整っているものとして財務省普通財産の処理に準じた取扱いができるものである。

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書き換え前 書き換え後

(2)契約書式について(概要)

①特例条項
 今回の契約については、学園の代理人弁護士が提案する今後の損害賠償等は行わないとする旨を売買契約書に盛り込むこととするが、これらの規定は通達で定める標準書式で設けられているものではないため、当局統括法務監査官(所属法曹有資格者)の指導を踏まえて特約条項を検討した。作成した特約条項案について大阪航空局の確認も了した上で相手方代理人弁護士に提示して交渉を重ねた結果、当局の提示案をもって合意に至ったものである。追加条項の詳細は下記(3)のとおり。

②貸付契約及び売買予約契約の合意解除
 上記4のとおり、本件は平成27年5月に国有財産有償貸付契約及び国有財産売買予約契約を締結しているため、今回、売買契約を行う際にはこれらの書面との関係を整理する必要がある。
 当局統括法務監査官(所属法曹有資格者)に確認したところ、「今回予定している売買契約は、締結済の売買予約契約で定めた売買契約書に新たな特約条項を加える内容となるため、売買予約の予約完結権行使ではなく、今回新たな売買契約を締結すると整理するべき。」との指導があった。そのため、今回の売買契書には、締結済の国有財産有償貸付契約及び国有財産売買予約契約を合意解除する旨の特約条項を付加している(詳細下記(3)参照)。

③契約保証金の返還
 学園との貸付契約においては、定期借地を行うため財務省通達に基づき学園から年額貸付料相当額の保証金を納付させている(受入れは大阪航空局)。貸付契約を合意解除することに伴い、当該保証金を学園に返還することとなるが、大阪航空局に確認したところ、返還保証金を本件売買代金に充当することは可能とのことであった。学園も売買代金への充当を希望したため、売買契約書にその旨を規定して処理するものとした。

(3)契約書式ついて(追加・修正等の詳細)
 本件売買契約書については、平成13年3月30日付財理第1298号「普通財産の管理及び処分に係る標準契約書式及び同取扱要領について」で定める標準契約書式第2号書式(代金延納、用途指定(買戻特約付き)、時価売払い)を基本とし、以下の条項の追加・修正を行う。
 なお、追加・修正を踏まえた契約書式については、大阪航空局も了解済である。

①第2条(売買代金)・・・標準書式を修正
 売買代金のうち27,300,000円は定期借地契約の合意解除に伴い国が学園に

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(2)契約書式について(概要)

①特例条項
 今回の契約については、今後の損害賠償等は行わないとする旨を売買契約書に盛り込むこととするが、これらの規定は通達で定める標準書式で設けられているものではないため、当局統括法務監査官(所属法曹有資格者)の指導を踏まえて特約条項を検討した。作成した特約条項案について大阪航空局の確認も了している。追加条項の詳細は下記(3)のとおり。

②貸付契約及び売買予約契約の合意解除
 上記4のとおり、本件は平成27年5月に国有財産有償貸付契約及び国有財産売買予約契約を締結しているため、今回、売買契約を行う際にはこれらの書面との関係を整理する必要がある。
 当局統括法務監査官(所属法曹有資格者)に確認したところ、「今回予定している売買契約は、締結済の売買予約契約で定めた売買契約書に新たな特約条項を加える内容となるため、売買予約の予約完結権行使ではなく、今回新たな売買契約を締結すると整理するべき。」との指導があった。そのため、今回の売買契書には、締結済の国有財産有償貸付契約及び国有財産売買予約契約を合意解除する旨の特約条項を付加している(詳細下記(3)参照)。

③契約保証金の返還
 学園との貸付契約においては、定期借地を行うため財務省通達に基づき学園から年額貸付料相当額の保証金を納付させている(受入れは大阪航空局)。貸付契約を合意解除することに伴い、当該保証金を学園に返還することとなるが、大阪航空局に確認したところ、返還保証金を本件売買代金に充当することは可能とのことであった。学園も売買代金への充当を希望したため、売買契約書にその旨を規定して処理するものとした。

(3)契約書式ついて(追加・修正等の詳細)
 本件売買契約書については、平成13年3月30日付財理第1298号「普通財産の管理及び処分に係る標準契約書式及び同取扱要領について」で定める標準契約書式第2号書式(代金延納、用途指定(買戻特約付き)、時価売払い)を基本とし、以下の条項の追加・修正を行う。
 なお、追加・修正を踏まえた契約書式については、大阪航空局も了解済である。

①第2条(売買代金)
 売買代金のうち27,300,000円は定期借地契約の合意解除に伴い国が学園に

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書き換え前 書き換え後

返還する保証金から充当する旨を規定。

②第3条(即納金の支払い)・・・標準書式を修正
 即納金は契約補償金充当分を除いた金額にする旨を規定。

③第7条(登記嘱託請求書)・・・標準書式を修正
 非課税証明書を提出した場合は登録免除税贈答額の現金領収証書の提出は不要な旨を規定。

④(かし担保)・・・標準書式から削除
 別途特約条項により瑕疵担保責任免除特約等を付すため標準書式で定められている引渡日から2年間責任を負う条項を削除。

⑤第16条(延納特約の解除)・・・標準書式を修正
 乙において売買物件の管理が不十分な場合等の延納の特約解除規定を削除。

⑥第23条(指定用地)・・・標準書式を修正
 学園代理弁護士からの申し出に基づき「指定用途と本旨において相違ない付随あるいは関連する用途に供する場合」を追加。

⑦第42条(瑕疵担保責任免除特約等)・・・標準書式に追加
 売買契約締結後、国は一切、地下埋設物等の瑕疵担保責任を負わないこと等を規定。本件のポイントになる条項であり、当局統括法務監査官の指導を受けて作成した原案を、学園代理人弁護士が了解したもの。
※ただし、想定し得ない内容(例えば地下から不発弾が発見された場合等)まで免責することは、法律上どのような条項を準備しても無理であるもの(統括法務監査官)。

⑧第43条(売買予約契約の合意解除)・・・標準書式に追加
 上記(2)の②のとおり今回予定する契約書は、売買予約契約で定めていた売買契約書の書式を変更(特約条項の付加等)するため、締結済の国有財産売買予約契約を合意解除する旨を規定。

⑨第44条(貸付契約の合意解除)・・・標準書式に追加
 本件売買契約の締結により締結済の貸付契約を合意解除する旨を規定。その前提条件として売買契約日に貸付料の清算を行うことを規定。

8.本決議書別案について

 本件の処理については、別案1により相手方に契約締結通知を行い、別案2により売買契約を取り交わすものとする。
 また、大阪航空局に対しては、別案3により相手方に契約締結通知を行った旨及び契約保証金の売買代金への充当通知を行い、別案4により契約完了通知、別案5により売買代金(即納金、延納代金及び延納利息)に係る債権発生通知、別案6により貸付契約

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返還する保証金から充当する旨を規定。

②第3条(即納金の支払い)
 即納金は契約補償金充当分を除いた金額にする旨を規定。

③第7条(登記嘱託請求書)
 非課税証明書を提出した場合は登録免除税贈答額の現金領収証書の提出は不要な旨を規定。

④(かし担保)
 別途特約条項により瑕疵担保責任免除特約等を付すため標準書式で定められている引渡日から2年間責任を負う条項を削除。

⑤第16条(延納特約の解除)
 乙において売買物件の管理が不十分な場合等の延納の特約解除規定を削除。

⑥第23条(指定用地)
 「指定用途と本旨において相違ない付随あるいは関連する用途に供する場合」を追加。

⑦第42条(瑕疵担保責任免除特約等)
 売買契約締結後、国は一切、地下埋設物等の瑕疵担保責任を負わないこと等を規定。本件のポイントになる条項であり、当局統括法務監査官の指導を受けて作成した原案を、学園代理人弁護士が了解したもの。
※ただし、想定し得ない内容(例えば地下から不発弾が発見された場合等)まで免責することは、法律上どのような条項を準備しても無理であるもの(統括法務監査官)。

⑧第43条(売買予約契約の合意解除)
 上記(2)の②のとおり今回予定する契約書は、売買予約契約で定めていた売買契約書の書式を変更(特約条項の付加等)するため、締結済の国有財産売買予約契約を合意解除する旨を規定。

⑨第44条(貸付契約の合意解除)
 本件売買契約の締結により締結済の貸付契約を合意解除する旨を規定。その前提条件として売買契約日に貸付料の清算を行うことを規定。

7.本決議書別案について

 本件の処理については、別案1により相手方に契約締結通知を行い、別案2により売買契約を取り交わすものとする。
 また、大阪航空局に対しては、別案3により相手方に契約締結通知を行った旨及び契約保証金の売買代金への充当通知を行い、別案4により契約完了通知、別案5により売買代金(即納金、延納代金及び延納利息)に係る債権発生通知、別案6により貸付契約

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書き換え前 書き換え後

(平成27年5月29日付EW第38号)終了に伴う貸付料清算(債権金額の変更・消滅)に係る債権発生通知、別案7により登記完了通知を行うこととする。

○別案1:国有財産の売買契約について・・・(森友学園に通知)
○別案2:国有財産売買契約書・・・(森友学園と取り交わし)
○別案3:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約に伴う契約保証金充当について・・・(大阪航空局に通知)
○別案4:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買完了通知について・・・(大阪航空局に通知)
○別案5:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約に伴う債権発生通知について・・・(大阪航空局に通知)
○別案6:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約の登記嘱託について・・・(大阪航空局に通知)

※別案1、3は決済完了後、速やかに通知等を行う。
 別案4~7は契約締結後、速やかに通知等を行う。

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(平成27年5月29日付EW第38号)終了に伴う貸付料清算(債権金額の変更・消滅)に係る債権発生通知、別案7により登記完了通知を行うこととする。

○別案1:国有財産の売買契約について・・・(森友学園に通知)
○別案2:国有財産売買契約書・・・(森友学園と取り交わし)
○別案3:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約に伴う契約保証金充当について・・・(大阪航空局に通知)
○別案4:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買完了通知について・・・(大阪航空局に通知)
○別案5:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約に伴う債権発生通知について・・・(大阪航空局に通知)
○別案6:自動車安全特別会計(空港整備勘定)所属普通財産の売買契約の登記嘱託について・・・(大阪航空局に通知)

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書き換え前 書き換え後

経 緯


H25. 4.30  大阪航空局からの処部依頼を受理。

H25. 6. 3  公用・公共用の取得等要望の受付開始

H25. 9. 2  学校法人森友学園より取得等要望書の提出。

H27. 1.27  大阪府私学審議会答申。

H27. 2.10  第123回国有財産近畿地方審議会答申

H27. 5.29  貸付合意書及び売買予約契約書等を締結。

H28. 3.24  学校法人森友学園より本地を購入したい、連絡。

H28. 4.14  大阪航空局より地下埋設物の撤去・除去費用の見積りの提出。

H28. 6.10  学校法人森友学園より売払申請書、延納申請書の提出。

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財務省注釈[編集]

  • p.20 -(参考)標題「調書」については、書き換え前から下線が引かれている。
  • p.26 -(参考)別案1~7については、書き換え前から下線が引かれている。

注釈[編集]

  • 便宜上、ページ番号を振った。
  • レイアウトの都合上、財務省注釈は枠外に移動した。
  • 財務省注記に「書き換え前から下線が引かれている」とある部分を除く下線部が書き換えられた箇所である。

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